El principio que garantiza la seguridad jurídica inmobiliaria no puede convertirse en escudo del despojo.

El derecho de propiedad constituye uno de los pilares fundamentales del ordenamiento jurídico dominicano. El artículo 51 de la Constitución de la República lo consagra expresamente, reconociendo a toda persona el uso, goce y disposición de sus bienes, y comprometiendo al Estado con su protección efectiva. Ese mandato constitucional no es declarativo: obliga al legislador, a los operadores jurídicos y a las instituciones a construir mecanismos que hagan real esa garantía, no solo sobre el papel, sino en la práctica cotidiana del tráfico inmobiliario.

La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, que regula el saneamiento y registro de todos los derechos reales sobre inmuebles en la República Dominicana, edificó sobre ese mandato constitucional un sistema robusto, en sus Principios IV y V establecen que el derecho registrado goza de protección y garantía absoluta del Estado, y que es imprescriptible. El sistema se asienta sobre el modelo Torrens (adoptado por el país desde 1920) cuya esencia es que el registro produce efectos constitutivos y no meramente declarativos: el derecho existe jurídicamente porque está inscrito, y quien inscribe queda amparado.

Este principio recibe el nombre de Fe Pública Registral. El Tribunal Constitucional lo ha definido y reforzado en reiteradas ocasiones. En la sentencia TC/0209/14, el alto tribunal estableció que los principios de legitimidad y publicidad registral hacen de fe pública que el derecho de propiedad sobre el inmueble registrado existe y pertenece a quien figura en el registro. Esa doctrina fue ratificada en TC/0093/15, donde se precisó que quien adquiere un inmueble a título oneroso, de buena fe y procede a inscribir su derecho, queda protegido, aunque con posterioridad aparezcan vicios o irregularidades en la cadena de titularidad anterior. El sistema, en consecuencia, privilegia la certeza del tráfico jurídico inmobiliario sobre cualquier controversia anterior al registro.

Esa elección legislativa y jurisprudencial es razonable. Sin ella, ningún comprador podría tener certeza sobre lo que adquiere, ninguna institución financiera prestaría dinero sobre garantía hipotecaria, y el mercado inmobiliario quedaría paralizado por la incertidumbre. La fe pública registral es, en ese sentido, el oxígeno del sistema. Pero todo principio tiene un límite. Y el de la fe pública registral lo encuentra donde comienza el fraude.

El fraude registral no es una hipótesis, es una realidad documentada en las jurisdicciones inmobiliarias del país. Su mecanismo más frecuente combina la falsificación de firma ante notario, la instrumentación de un acto de venta que el verdadero propietario nunca suscribió, y la inscripción acelerada en el Registro de Títulos. Cuando el propietario original advierte lo que ocurrió, muchas veces porque intenta realizar alguna gestión sobre su inmueble, el daño ya está consumado. En no pocos casos, el defraudador incluso realizó una segunda transferencia a un tercero, quien sí puede alegar desconocimiento del vicio original.

Aquí la Ley 108-05 enfrenta su tensión más aguda. El sistema protege al tercero de buena fe que confió en el registro. Pero ese mismo sistema deja desprotegido al propietario original que fue víctima de un delito. La propia sentencia TC/0093/15 lo reconoció sin evasivas: la víctima del fraude puede quedar en desventaja frente al tercero registral. Es una consecuencia estructural del modelo elegido.

Es preciso aclarar, además, que no todos los inmuebles en la República Dominicana están bajo el sistema Torrens. Existe todavía una porción del territorio con inmuebles no saneados, que se rigen por un régimen distinto: el sistema ministerial, heredado del derecho francés. Para esos inmuebles, la Ley 637 del 12 de diciembre de 1941, conocida como Ley sobre Transcripción Obligatoria de Actos Entre Vivos Traslativos de Propiedad Inmobiliaria, establece un mecanismo diferente de publicidad y oponibilidad. 

Todo acto entre vivos que transfiera la propiedad sobre un inmueble no registrado debe ser transcrito ante la oficina correspondiente, administrada por el ayuntamiento, dentro de los sesenta días de su instrumentación. Los notarios tienen la obligación de gestionar esa transcripción. La consecuencia de no hacerlo es severa: el acto no transcrito no puede ser invocado ante ningún tribunal ni oficina pública, y su validez queda en suspenso hasta que se cumpla esa formalidad. Aunque más rudimentario que el Torrens, este sistema también busca garantizar publicidad y trazabilidad. Su debilidad es que no depura los derechos ni garantiza la titularidad: solo constata que el acto existió y tiene fecha cierta.

Sea bajo el régimen de la Ley 108-05 o bajo el de la Ley 637, el punto común es que la seguridad jurídica depende, en última instancia, de la integridad del proceso de inscripción o transcripción. Cuando ese proceso es contaminado por el fraude, el sistema colapsa para el propietario que nunca consintió la transferencia.

¿Qué exige entonces el artículo 51 constitucional en este escenario? Exige que el Estado no se limite a proteger al que registró último, sino que también garantice una reparación efectiva a quien perdió su propiedad por una acción ilícita. La función social de la propiedad que recoge la propia Constitución no puede interpretarse solo en beneficio del adquirente: debe comprender también la protección del propietario despojado.

Lo que falta no es más legislación. El marco normativo existe. Falta que el Ministerio Público persiga con rigor el fraude notarial y registral como lo que es: un delito patrimonial de alto impacto. Falta que el Registro de Títulos implemente sistemas de alerta que notifiquen al titular registrado cada vez que se intente cualquier movimiento sobre su inmueble. Y falta que el fondo de garantía previsto en el modelo Torrens funcione como red de seguridad real para quienes pierden su propiedad por fraude sin haber tenido culpa alguna.

La fe pública registral es un principio que el país no puede abandonar. Pero una fe que no distingue entre el comprador legítimo y quien se beneficia del delito termina siendo, sin advertirlo, cómplice del despojo.

Por: Elvis Rafael Suárez Estévez, MA

Abogado del Estado ante la Jurisdicción Inmobiliaria, Departamento Este